Договор аренды нежилого помещения

Учитывая существующие цены на недвижимость, покупка помещения под офис доступна далеко не всем компаниям. И тогда у владельцев бизнеса остается только одно решение – арендовать нежилые площади для размещения офиса, торговой точки и т.д. Особенно данный вопрос актуален для небольших фирм.. В то же время именно они обычно не располагают штатом юристов, которым можно доверить оформление всех бумаг. Мы попробуем осветить все важные нюансы заключения договора аренды.

Что такое нежилое помещение

Прямого определения данного понятия в законодательстве нет. Поэтому дать его можно только после анализа ряда документов. В частности, ст. 16 ЖК РФ дает определение жилого помещения (комнаты, квартиры, жилые дома и их части). Ст. 22 ЖК РФ описывает процедуру перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Для определения понятия “нежилое помещение” можно воспользоваться еще и:

  • Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 определяет его, как объект, отмеченный в проектной или технической документации как нежилой;
  • Федеральным Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяет нежилое помещение как объект, входящий в состав различных сооружений;
  • Ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, где указано, что подобные объекты могут быть как отдельно стоящими, так и входить в состав прочих сооружений, в том числе и жилых домов.

Справка! Таким образом, можно дать следующее определение нежилого помещения – отдельно стоящий или встроенный/пристроенный к жилому помещению объект, используемый для ведения коммерческой, административной, общественной и т.д. деятельности, не предназначенный для постоянного проживания и не входящий в состав жилого фонда.

Важно при этом отметить, что общедомовое имущество не может являться нежилым фондом. Речь идет о площади тамбуров, коридоров, лестничных клеток, колясочных помещений, подвала, чердака, электрощитовых и помещений обслуживающего персонала (Письмо Минрегиона России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19). Однако технические службы управляющей компании можно размещать в подвалах домов.

Нежилое помещение должно обладать рядом обязательных признаков, среди которых:

  • юридически оформленное вхождение в состав нежилого фонда;
  • невозможность круглогодичного проживания в нем;
  • наличие отдельного входа, не связанного с подъездом;
  • помещение должно быть изолированным. Его границами выступают капитальные конструкции (пол, потолок, несущие стены);
  • отсутствие зарегистрированных жители;
  • соответствие нормам противопожарной безопасности, СНиПам, СанПиНам и пр.

Документы, необходимые для составления договора аренды нежилого помещения

Список необходимых документов зависит от организационно-правовой формы договаривающихся сторон.

Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) требуется предоставить:

  • решение/протокол собрания учредителей о создании ООО;
  • учредительный договор;
  • устав;
  • приказы о назначении директора и главного бухгалтера;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • свежая выписка их ЕГРЮЛ.

Все документы предоставляются в виде копий.

Если стороной договора является ИП, то от него потребуются:

  • Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве ИП;
  • Выписка из (ЕГРИП);
  • Уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе.

Иногда стороной договора может выступать и физическое лицо. В таком случае список документов минимален:

  • нотариальная доверенность;
  • паспорт.

Арендодатель должен дополнительно предоставить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости. Если сдается только часть недвижимости, то в кадастровом паспорте должна быть четко прописана соответствующая площадь;
  • квитанции об оплате соответствующих налогов;
  • договора с организациями, осуществляющими подачу коммунальных услуг и документы, подтверждающие отсутствие задолженности перед ними;
  • сам договор аренды и акт приема-передачи помещения.

Какую информацию должен содержать договор

Несмотря на то, что единой формы для составления договора аренды нежилого помещения не существует, в нем обязательно нужно указывать все важные условия. К ним можно отнести:

  • перечисление сторон договора и основания для их действия (ст. 432, 606 ГК РФ);
  • характеристики объекта аренды (адрес, этаж, наименование, инвентарный номер, площадь и предназначение помещения) – п. 3 ст. 607 ГК РФ.
  • размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), порядок и периодичность ее внесения;
  • информацию о собственнике помещения и правомерности действий арендодателя (данные о свидетельстве на собственность или на пункт договора аренды, позволяющее заключать договора субаренды). Если собственников несколько, то все они должны быть упомянуты;
  • права и обязанности каждой из сторон по ремонту помещения;
  • если договором аренды предусмотрен лизинг, то прописываются все его условия;
  • основания и порядок досрочного расторжения договора;
  • прочие условия (форс-мажор, штрафные санкции и т.д.), оговоренные сторонами сделки.

Чтобы быть уверенным в том, что договор аренды заключен правильно, рекомендуется первым делом посмотреть на него глазами судьи – сможет ли он защитить вас от произвола другой стороны или прочих обстоятельств.

Важно! Учтите, что в договоре должны быть зафиксированы все достигнутые в процессе переговоров формальности. Устные договоренности недопустимы, какими бы хорошими не были первоначальные отношения сторон.

Особое внимание при составлении договора надо уделить следующим моментам:

  • максимально тщательному описанию арендуемого помещения. Чем более полно прописаны его характеристики, тем более понятны пределы, в рамках которых арендатор может свободно действовать;
  • правомочности действий арендодателя, особенно, если вы заключаете с ним договор субаренды. При отсутствии у арендодателя права сдавать помещение в субаренду (оно должно быть четко прописано в его договоре аренды), арендатор может неожиданно столкнуться с необходимостью освободить помещение по решению суда, где действия вашего арендодателя были оспорены собственником помещения;
  • стоимость аренды и порядок ее уплаты. В законодательстве закреплено право арендодателя один раз в год повышать ее размер (п.3 ст. 614 ГК РФ). Но в договоре можно прописать, например, неизменность ставки на протяжении нескольких лет. Если арендодатель не соглашается на такую формулировку, то можно попробовать установить пределы повышения;
  • четкой формулировке точки отсчета начала действия договора. Согласно ст. 190 ГК РФ он определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Следовательно, формулировки типа “по окончании строительства…” являются недопустимыми.

Содержание договора аренды нежилого помещения

Основные пункты, из которых состоит хороший договор аренды, мы уже упоминали. Остановимся на них еще раз, более подробно.

1. Шапка договора

Содержит информацию о сторонах договора, полномочных на его подписание лицах и документах, устанавливающих их право на подписание данного договора.

2. Предмет договора

В нем указывается максимально полная характеристика недвижимости, служащей предметом договора, включая адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер. Все эти данные содержатся в выписке ЕГРН, которую обязан предоставить арендодатель.

Справка! Если арендуемое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, то выписка ЕГРН не может быть получена.

В таком случае требуется особенно тщательное описание арендуемого помещения. Нелишним будет указать доступность систем коммунальной инфраструктуры и наличие/отсутствие мебели.

3. Арендная плата и порядок расчетов

Указывается не только размер платежа и его периодичность. Уточняются доступные формы платежа и точная дата его совершения («…не позднее, чем»). Здесь же фиксируются все моменты, связанные с правом арендодателя на повышение ставки аренды.

4. Права и обязанности сторон

Помимо обязанностей предоставить помещение и платить за него в установленный срок, здесь прописываются прочие условия, важнейшими из которых являются право арендатора сдавать помещение в субаренду и порядок возмещения расходов за проведенное улучшение помещения или его ремонт. Очень важным является четкое определение порядка оплаты коммунальных услуг – входят ли они в арендную плату, а если нет, то кто их оплачивает. Также здесь можно указать условия обеспечения помещения телефонной связью, доступом в Интернет, парковкой и т.д., а также условия оплаты этих услуг.

5. Срок действия аренды

Подробнее об этом мы поговорим ниже. Сейчас же просто отметим, что четкого срока окончания действия договора аренды можно и не указывать. Тогда он считается заключенным на неопределенный срок.

6. Изменение и прекращение договора

Стороны вправе в любой момент внести те или иные изменения в действующий договор аренды, оформив его дополнительным соглашением.
Процедура расторжения договора во всех случаях, кроме окончания срока его действия, определяется действующим законодательством и будет рассмотрена ниже.

7. Ответственность сторон

Помимо права досрочного расторжения договора, можно устанавливать различные санкции за нарушение условий договора: штрафы, пени и т.д.

8. Форс-мажорные обстоятельства

Приводится перечень обстоятельств непреодолимой силы, освобождающей стороны от ответственности за неисполнение условий договора.

9. Порядок разрешения споров

Прописывается порядок действия сторон при наступлении событий, вызывающих споры, и каким судебным органам подсудно разрешение противоречий.

10. Реквизиты сторон

Реквизиты сторон (в том числе и банковские), адреса, телефоны и прочие способы связи, ФИО и должности лиц, подписавших договор.

Оформление договора аренды

Правильное заполнение всех описанных пунктов, однако, не является гарантией того, что договор оформлен абсолютно правильно. Очень часто неопытные предприниматели не обращают внимания на еще одну неотъемлемую часть договора – акт приема-передачи имущества. А ведь именно он доказывает факт исполнения арендодателем условий договора.

Законодательство допускает произвольную форму этих документов. Важно только, чтобы в них были указаны следующие сведения:

  • подробная характеристика объекта, включая его площадь;
  • цель аренды помещения;
  • состояние объекта, включая состояние окон, дверей, фасадов и прочих конструктивных элементов;
  • необходимость проведения того или иного ремонта;
  • допустимо ли размещение наружной рекламы;
  • состояние инженерных сетей;
  • показания приборов учета;
  • факт передачи ключей, пропусков и пр.;
  • фраза о соответствии помещения условиям договора, и об отсутствии взаимных претензий по этому поводу.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения и акт приема – передачи

договор аренды нежилого помещенияБланк договора аренды нежилого помещения

Акт приема-передачи имуществаакт приема передачи

Бланк договора аренды нежилого помещения (арендатор сам заключает договоры с коммунальными службами)договоры бланки

Бланк договора аренды нежилого помещения между физлицом и юрлицомдоговор аренды нежилого помещения

Бланк договора аренды нежилого помещения между юрлицамидоговор аренды нежилого помещения

Бланк договора аренды нежилого помещения у ТСЖтсж соглашение

Срок действия договора аренды

Возможны следующие варианты:

  • заключение договора на срок до одного года. В этом случае его действие начинается с момента подписания, а сам договор не требует дальнейшей регистрации;
  • срок договора превышает один год. Для таких договоров обязательна их регистрация в территориальном органе федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), такое требование установлено ст. 651 ГК РФ. Действие подобного договора начинается с момента его регистрации;
  • срок не определен. Такой договор не требует обязательной регистрации. Более того, если ранее действовавший договор продляется на неопределенный срок, то и он не требует регистрации, даже если первоначально был заключен на срок более года.

Регистрация договора

Для регистрации договора в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление;
  • 3 оригинала экземпляров договора аренды;
  • кадастровый паспорт с указанием арендуемой площади;
  • документы, устанавливающие правовой статус сторон (паспорта, свидетельства о регистрации и т.д.);
  • доверенности на лиц, осуществляющих регистрацию;
  • согласие других сторон (если этого требует законодательство);
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Сроки регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.15 № 218-ФЗ и могут составлять от 7 до 11 дней в зависимости от ряда условий.

Чем грозит ошибка в договоре

Внимание! Ст. 607 и 610 ГК РФ устанавливают два существенных условий договора, ошибки в которых могут привести к признанию договора незаключенным – предмет договора и его срок.

Именно поэтому мы обращали особое внимание на необходимость подробнейшего описания предмета аренды и четкого указания срока его действия. Расплывчатые и нечеткие формулировки могут привести к тяжелым последствиям для вашего бизнеса.

Расторжение договора

Ст. 619 ГК предоставляет арендодателю право досрочного расторжения договора аренды при наступлении следующих случаев:

  • арендатор существенно и неоднократно нарушает условия пользования помещением или имуществом;
  • существенно портит имущество;
  • более 2-х раз подряд не вносит арендную плату.

Ст. 620 ГК РФ позволяет и арендатору претендовать на досрочное расторжение. Установлен следующий перечень причин:

  • арендодатель не предоставляет имущество или препятствует пользованию им;
  • выявление скрытых недостатков имущества, которые не могли быть обнаружены арендатором при первичном осмотре, но были известны арендодателю;
  • существенная порча имущества, которая явилась результатом действия обстоятельств, за наступление которых арендатор отвечать не может;
  • невыполнение арендодателем своих обязательств по капитальному ремонту помещения в установленные договором сроки.

Но здесь можно прописать и прочие дополнительные условия по согласованию сторон.

Важно! Досрочное расторжение договора возможно только по решению суда!

Заключение

Мы рассмотрели вопросы, связанные с процессом заключения договора аренды нежилых помещений. И все-таки, несмотря на достаточно подробный рассказ, мы настоятельно рекомендуем прибегать в подобных случаях к услугам специалистов. Расходы на их услуги несравненно ниже, чем размер возможных потерь, с которыми может быть связана любая, даже самая мелкая, ошибка при заключении договора.

Banki.ru [CPL] RU
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: